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[경/공매] 경매에서 낙찰 확률 높이는 입찰 전략[1]

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작성자 짱알이 작성일13-10-26 09:24 조회27,262회 댓글103건

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경매 투자하면 일단 어렵게 생각하는 사람들이 많다. 어려운 법률용어와 복잡하고 까다로운 절차까지 초보자들이 접근하기 쉽지 않아서다. 경매 투자에 관심을 갖고 경매가이드 책도 읽어보고 경매정보 사이트에도 가입하여 경매 투자법을 익혀보지만 실전에 참여하기에는 왠지 꺼림칙하다. 권리분석에 자신이 붙더라도 입찰은커녕 결국 계산만하다가 만다. 혹시 실수하지 않을까하는 불안감 때문에 입찰을 망설이는 게 사실이다.

 경매 투자 현장에 있다 보면 초보 입찰자들이 충분한 시간과 노력을 들여 경매투자 지식은 쌓았지만 실제 입찰 한 번도 못해보고 흐지부지 해버리는 투자자들이 의외로 많다. 실전 경험이 없다보니 겁도 나고 한두 번 입찰했다 떨어지면 지레 포기하기 때문이다. 하지만 실물경기 침체가 장기화되고 경매물건 수가 많아지는 추세이기 때문에 지금부터 꾸준히 경매투자 지식을 익혀 우량물건을 낙찰 받는 것도 불황기에 유용한 재테크 방법이다.

 요즘은 부동산 불황이라 경매 물량은 많이 늘었지만 높은 시세차익을 주는 경매물건 찾기가 쉽지 않다. 따라서 경매의 기본지식은 물론 실전 경험을 많이 쌓아두는 것이 반드시 필요하다. 실전 경험은 물건을 보는 안목과 함께 저가에 낙찰 받는 방법을 터득하는 것이다. 그러려면 경매 실전에 강해야 한다. 경매는 이론보다 실전이라고 해도 과언이 아니다. 초보자가 경매지식을 쉽게 터득하고 또 실전에 더 강해지기 위한 방법을 알아보자.

  실전에 앞서 모의입찰부터

  실전에 강해지려면 경매 법정에서 모의입찰을 반복할 필요가 있다. 입찰을 예상하고 자주 경매 입찰장을 찾아보자. 서울 수도권에는 7~8개, 광역시와 지방은 10~15개 법원이 공휴일을 제외한 평일에 입찰을 진행한다. 경매 법정 안에서 벌어지는 다양한 경매 입찰 사례와 낙찰 사례를 들여다보면 입찰에 대한 막연한 두려움이 줄어들고 동기부여가 생긴다. 값싸게 낙찰 받을 수 있음을 체험하게 되면서 자연히 우량 물건에 대한 비교 안목도 생긴다.

  초보자들이 가장 걱정하는 부분은 바로 권리분석에 대한 자신감 결여다. 어렵게 돈 되는 우량 물건을 찾아놓고도 입찰 결정을 하지 못해 망설인다. 혹시 낙찰 후에도 예측하지 못한 권리 상 하자를 맞닥트리지 않을까 하는 고민 때문이다. 하지만 일부 대위변제나 공유지분 등 몇 가지 특수한 권리·물건 상 하자 외에는 중대한 권리 상 하자로 인해 투자 실패로 이어지는 경우는 그리 많지 않다.

  권리분석의 경우 말소기준권리와 임대차관계 분석을 정확히 이해한다면 초보자도 무리 없이 입찰하는 데 지장이 없다. 권리분석의 기준이 되는 말소기준등기 이후에 설정된 권리들은 낙찰 후 모두 소멸되는 게 원칙이다. 세입자관계 분석의 경우 대항력 요건과 그 순위를 따져 인수여부를 따지기 때문에 기본적인 사실관계를 확인한 후에 입찰 여부를 결정한다. 다만 특수 권리관계나 법적 해석이 필요한 일부 물건은 입찰에 신중을 기해야 한다.

  경매 투자는 물건 선정과 낙찰, 명도의 과정을 일일이 점검하고 체크하는 전 과정이다. 권리 상 하자를 걸러내고 해결점을 찾는다면 낙찰 후 문제의 소지는 거의 없다. 입찰의 기본기에 충실하고 명확한 권리분석의 핵심을 이해하여 응용한다면 권리분석은 사실 경매에서 큰 비중을 차지하지 않는다고 봐야 한다. 2002년 민사집행법 제정 이후 낙찰자를 보호하는 규정으로 바뀌면서 권리분석은 사실 유명무실해 졌기 때문이다.

  인근 낙찰사례 간접경험 필요

  자신 있게 입찰하는 또 다른 방법은 최근 낙찰 사례를 찾아 간접경험을 해보는 일이다. 낙찰 부동산의 당시 시세와 낙찰가의 비교, 사례 부동산의 현재 이용 상황과 임대료 및 수익률 분석 등을 하다보면 부동산의 입찰경험을 충분히 쌓을 수 있다. 특히 오피스텔, 상가, 근린주택과 같이 임대수익 목적의 물건들은 사례 부동산을 찾아 모의 입찰하는 과정을 반드시 거쳐야 수익률을 산출할 수 있고 안목을 넓힐 수 있다.

  낙찰 사례는 인접지역 유사매물부터 찾는 것이 좋다. 즉 내가 입찰하고자 하는 지역 내 가까운 유사 매물을 찾아 가격분석과 함께 투자 장단점을 체크해 필요가 있다. 가상 입찰 물건을 선별해 현장답사를 하고 인터넷 지도를 바탕으로 경매·공매, 급급매 사례를 하나씩 적어가며 표기하면 향후 유용한 경매 자료가 된다. 조사된 입찰 자료들은 실제 입찰할 때 낙찰가율, 경쟁률을 기준해 입찰가를 써내는 실전 자료로 활용될 수 있다.

  경매 실전전문가와 교류하거나 함께 공부하는 사람들을 알아두면 유리하다. 경매 멘토로부터 투자정보를 얻고 권리분석에 대한 자문을 받을 수 있어서다. 경매 물건은 공개된 매물이어서 경매 사건번호만 알면 누구나 권리와 물건분석에 대한 지식공유가 가능하다. 전문가들과 인적 네트워크를 갖추면 물건 분석이 필요할 때마다 수시로 자문을 받아 투자에 도움을 받을 수 있어 간접 경험을 쌓을 수 있는 기회를 제공한다.

  자신만의 투자 경험은 소액투자부터 쌓아가는 것이 유리하다. 경매 투자에 나설 때 소액의 종자돈으로 시작하는 것이 실전 경험을 키우는 지름길이다. 처음부터 고액의 대형아파트나 근린시설을 낙찰 받으면 투자에 따른 위험이 높을 수 있다. 수천 만 원의 여윳돈으로 땅이나 원룸주택에 투자하면 투자에 실패하더라도 손해가 적고 자신만의 특화된 분야를 만들 수 있다. 경매 투자의 최대 장점은 몇 백 만원부터 투자가 가능하다는 점이다.

 경매는 다양한 지식이 필요한 영역이지만 처음부터 방대한 경매지식을 다 알고서 투자에 나서는 것은 거의 불가능하다. 처음에는 1~2가지 종목에 대해 집중적으로 공부하며 고수 따라 하기 식으로 접근하면 준전문가의 반열에 오르는 시간이 훨씬 빨라진다. 예를 들어 아파트 경매투자에 관심이 많다면 소형 아파트 매물의 낙찰사례와 대항력 유무, 저가 낙찰단지 등을 집중 조사해 보는 것도 경매 투자전략이자 성공 지름길이다.

 위험은 지식을 넓힘으로써 줄어든다는 말이 있다. 주변에 수많은 부동산 투자처들이 있지만 법원 경매는 현장 경험과 지식을 많이 쌓을수록 돈 되는 부동산을 고르는 안목이 생긴다. 투자 경험이 적어 경매 투자에 대한 결단력이 부족할 때는 경매의 현장부터 찾아가보자. 현장을 자주 찾다보면 투자 실전에 능하게 돼 자신만이 잘할 수 있는 경매 분야를 찾아 특화된 경매지식으로 무장한 실전 전문가가 될 수 있다.

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