“내년 역시 경매시장이 아파트 쇼핑의 주요 도구로 기능할 전망이다.”

2013년은 법원 부동산경매의 대중화 원년이라 표현해도 지나치지 않을 한 해로 평가된다. 실제 올해 경매시장으로 유입된 자금, 즉 낙찰가는 총액 17조1320억원(23일 기준)으로 집계됐다. 이는 지난해 연말 기준 낙찰가총액 15조1247억원에 비해서는 13.3% 증가한 액수이다.

17조원은 통계산출이 시작된 2000년 이후 역대 최고치다. 그간 경매시장 규모는 통상 15조원으로 인식돼 왔으나 올해 이를 넘어서게 된 것. 기존 최고는 2009년의 16조7200억원 수준이었다.

부동산태인 관계자는 “올해 수도권 아파트경매 시장은 매매시장 장기불황과 하우스푸어, 전세난 등의 악재가 오히려 호재로 작용, 사상 최다 입찰자와 자금이 유입되면서 1년 내내 뜨거운 감자로 자리잡았다”며 “특히 정부가 올해 3차례에 걸쳐 내놓은 부동산대책이 결과적으로는 전세난 해소나 매매 활성화보다 경매시장 성장의 견인차 역할을 했다”고 분석했다. 이에 “내년 경매시장 역시 아파트 쇼핑이 주도할 것”이라는 전망이 나온 것.

2013년 전국 경매진행 누적횟수 3년 만에 ‘반등’

올해 경매 낙찰가 총액이 사상 최대 수준을 기록한 가장 큰 이유는 3년 연속 감소했던 전국 법원의 경매진행 누적횟수가 올 들어 증가세로 돌아섰기 때문으로 풀이된다.

 전국 법원의 경매진행 누적횟수는 2009년 33만7000여회를 기록한 이후 2010년 30만여회, 2011년 26만7000여회, 2012년 26만6000여회로 감소해왔으나 올해 27만6996회를 기록, 반등했다. 이에 따라 경매입찰 기회가 늘어나면서 입찰자 수와 유입된 자금도 동반 증가했다는 분석이다.

경매진행 누적횟수는 경매에 부쳐진 하나의 부동산이 낙찰되기까지의 진행과정에서, 유찰이나 재경매에 따른 후속 매각횟수를 모두 포함해 산출한 것으로 실제 경매물건 수와는 다른 개념이다.

용도별로 보면 아파트와 다세대, 다가구 등 주거시설과 토지, 업무시설 물건의 경매진행 누적횟수 증가가 두드러진 반면 상가 비중이 높은 근린 물건의 경매진행 누적횟수는 크게 줄었다.

아파트와 다세대·다가구(근린주택 제외)를 포함한 주거시설 경매진행 누적횟수는 지난해 9만6126회에서 올해 10만3307회로 7187회(7.5%) 늘어 양적 증가폭이 가장 컸다. 주거시설 경매진행 누적횟수는 2011년부터 10만회 미만을 유지해왔으나 3년 만에 다시 10만회를 넘어섰다.

토지물건의 경매진행 누적횟수는 지난해 9만7391회에서 올해 10만4376회로 6985회(7.2%) 늘어 주거시설의 뒤를 이었다. 오피스텔이 대부분인 업무시설 물건의 경매진행 누적횟수는 같은 기간 4872회에서 6972회로 2100회(43.1%) 늘어 증가율 측면에서 가장 높았다.

경매진행 누적횟수가 늘어나면서 낙찰건수도 증가했다. 낙찰된 경매물건 수는 지난해 7만3237건에서 7만7868건으로 4631건(6.3%) 많아진 것으로 집계됐다.

구체적으로 보면 주거시설, 그 중에서도 아파트 낙찰건수 증가세가 가장 두드러졌다.
 
올해 아파트 낙찰건수는 1만8808건으로 지난해의 1만7192건에 비해 1616개(9.4%) 늘어 양적 증가폭이 가장 컸다. 이어 다세대 낙찰건이 8389개에서 9548개로 1095개(13.8%) 늘어난 것으로 조사됐다. 이는 주택 투자 및 수요층의 경매시장 진입이 더욱 활발해졌음을 시사한다.

낙찰건 증가율이 가장 높았던 업무시설 낙찰건은 지난해 1542개에서 올해 1929개로 25.1%(387개) 늘었다. 이 중 오피스텔 낙찰건수는 1763개로 업무시설 전체 낙찰건수의 91.4%에 달하는 것으로 파악됐다. 이 밖에 공장 경매낙찰건도 1559건에서 1876건으로 20.3%(317개) 늘어 적잖은 비중을 차지했다.

낙찰가총액도 용도에 따라 편차를 보였다.

주거시설 낙찰가총액은 지난해 5조6472억원에서 올해 6조5232억원으로 8761억원(15.5%) 증가, 금액 기준으로 증가폭이 가장 컸다. 이 중 아파트 낙찰가총액 증가액은 6854억원으로 전체 주거시설 낙찰가총액 증가액의 78.2%에 달했다.

이어 공장시설 낙찰가총액이 1조9633억원에서 2조6386억원으로 6753억원(34.4%) 증가했다. 경매진행 누적횟수에 비해 공장시설 낙찰가총액 증가폭이 큰 것은 건물 및 부지면적이 넓고 부속 기계가 함께 매각되는 등 공장시설 고유의 특성이 반영됐기 때문으로 분석된다.

이 밖에 토지 낙찰가총액은 3조442억원에서 3조3020억원으로 2578억원(8.5%) 늘었고, 업무시설 낙찰가총액은 2517억원에서 3913억원으로 1396억원(55.5%) 증가한 것으로 파악됐다.

반면 전체 경매시장에서 차지하는 비중이 적지 않은 근린시설 물건은 경매진행 누적횟수가 줄어들면서 낙찰건수와 낙찰가총액도 동반 감소했다. 지난해 4만6751회였던 경매진행 누적횟수가 올해 3만7431회로 9320회(19.9%) 줄었고 낙찰건수도 8990건에서 8092건으로 898건(10%) 감소했다. 이 바람에 낙찰가총액도 3조5060억에서 3조4866억원으로 194억원(0.6%) 내려앉았다.

아파트 쇼핑 ‘수도권 경매’, 비수도권도 ‘활기’

부동산태인에 따르면 올해 수도권 아파트 경매시장으로 유입된 낙찰가총액은 단일연도 기준 사상 최고액인 3조6181억원으로 잠정 집계됐다.

이는 지난해 3조523억원에 비하면 18.5%(5658억원) 증가한 것. 이처럼 1년 만에 낙찰가총액 증가분이 5000억원을 넘은 것은 국제금융위기 직후인 2009년(1조7495억원)에 이어 2번째다.

아울러 수도권 아파트 낙찰가총액은 전국 아파트 낙찰가총액(4조5278억원)의 79.3%에 달하는 규모다. 이는 전국 법원에 쏟아진 아파트 낙찰자금의 80% 가까이가 수도권에 몰렸다는 뜻.

이처럼 올해 수도권 아파트 경매시장에 역대 최대 규모의 자금이 쏟아진 1차적 원인은 담보대출 상환을 하지 못해 경매청구된 물건이 늘었기 때문으로 분석된다. 경매에 처음 나온 물건을 의미하는 아파트 신건수는 3년 연속 증가한 끝에 올해 역대 최다인 1만4157건을 기록했다. 전년대비 11.9%(1505개) 늘어난 수준.

여기에 ▲아파트 가격이 바닥을 쳤다고 판단한 투자자 유입 ▲전세난에 기한 실수요자들의 수도권 아파트 매입열기 확산 ▲세제혜택 및 대출규제 완화 등 이슈들이 더해지면서 매매보다는 경매를 선호하는 경향이 더 강해졌다는 것이 경매업계의 분석이다.

이에 따라 낙찰된 물건도 1만2403건으로 역대 가장 많았는데 그 배경에는 8만376명에 달하는 입찰자가 자리하고 있다. 이는 전년 대비 51.8%(2만7551명) 증가한 것으로 역대 최고다.

한편 비수도권 아파트 경매시장은 경매 진행 누적횟수에 큰 차이가 없는 가운데 입찰자가 늘어남에 따라 입찰경쟁률이 역대 최고를 기록하는 등 활발한 모습을 이어갔다.

올해 비수도권 아파트의 경매진행 누적횟수는 1만8175회로 지난해(1만7965회, 1.2% 증가)와 큰 차이가 나지 않았다. 연말까지 남은 기일을 감안할 때 최종적으로는 1만9000회 안팎이 될 것으로 예측된다. 낙찰건수 역시 지난해와 비슷한 선에서 머물 것으로 전망되고 있다.
 
그러나 입찰자는 지난해보다 다소 늘어난 것으로 조사돼 눈길을 끈다. 올해 비수도권 아파트 입찰자 수는 3만7584명으로 이미 지난해의 3만6381명을 넘어섰다. 이에 따라 입찰경쟁률은 5.9대 1을 기록, 역대 가장 높았다. 같은 기간 수도권 아파트는 6.5대 1의 경쟁률을 기록하며 전년보다 활기찬 모습을 보이고 있지만 역대 최고는 아니다.

이처럼 비수도권 아파트 입찰경쟁률이 더 높은 것은 경매진행 누적횟수 보합세와 신건 수 감소 등 전반적인 입찰기회 감소에 따른 것으로 보인다. 올해 비수도권 아파트 신건은 지난해에 비해서 9.3%(845건) 감소한 8270개로 역대 최저치를 기록했다. 입찰기회 감소와 입찰자 증가가 겹치면서 경쟁이 치열해진 모양새인 것.

내년 상반기 경매물건 수 더 늘어날 예정

내년 부동산경매 시장은 올해보다 더욱 활발해질 것으로 전망되고 있다. 내년 경매물건 수 증가가 예상됨에 따라 올해보다 더 폭넓은 선택이 가능하고, 법원경매 고유의 유찰시스템을 활용한 저가매수 기회도 여전하기 때문이다.

대법원 매각통계에 따르면 올해 10월까지 전국 법원에 접수된 경매사건은 10만641건으로 지난해 같은 기간(1~10월, 9만9075건)보다 1600건 가량 더 많았다. 또 경매가 끝나지 않고 계속 진행 중인 사건이 7만9385개로 이미 지난해 12월 말 집계된 7만5765개를 넘었다. 이는 내년 상반기 경매물건 수가 올해보다 늘어날 것임을 시사한다.

아울러 법원경매가 부동산 구입의 주요 수단으로 자리잡음에 따라 금융권의 경매신청이 증가할 가능성도 적지 않은 만큼 경매물건 증가세는 당분간 피하기 어려울 전망이다.

이처럼 경매물건이 늘어난다 해도 예전처럼 경매물건이 적체되는 사태는 일어나지 않을 것으로 보인다. 이미 부동산경매 열기가 높아진 상황이고 경매절차를 좀 더 입찰자에게 유리하게 바꾸려는 시도들이 이어지고 있기 때문이다.

가장 대표적인 사례가 경매시작가 조정을 골자로 하는 민사집행법 개정안이다. 감정가의 100%를 적용하던 경매시작가를 감정가의 80%로 변경하는 내용의 이 개정안은 현재 국회 계류 중이지만, 통과되고 나면 경매에 소요되는 기일을 한 달 가까이 줄여줄 것으로 예측되고 있다.

이 밖에도 1%대 초저리를 자랑하는 공유형 모기지 확대시행과 전세난, 토지수요 확대, 상가투자 증가 등 여러 여건들이 부동산경매 시장의 밝은 미래를 예고하고 있다.

부동산태인 정대홍 팀장은 “올해 부동산경매가 시장에 던졌던 가장 큰 화두는 ‘불경기라도 가격이 싸면 팔린다’는 명제를 증명했다는 것”이라며 “전체 부동산시장의 경기 활성화 방안 역시 가격에서 답을 찾을 필요가 있다”고 말했다.

또한 “부동산경매가 제시한 또 하나의 시사점은 실거래가 정보의 중요성”이라며 “경매 낙찰가는 물론 매매가 역시 실거래가 정보의 영향력아래 놓여있는 만큼 시세가 명확하지 않은 다가구·단독주택, 토지, 상가에 대한 실거래 정보에 대한 수요는 계속 늘어날 것”이라고 전망했다.