◆ 강남 재건축 `들썩` ◆

재건축 아파트는 개발 이익에 따른 기대감으로 집값이 비싸 매입 시 대부분 대출을 받아야 한다.

가장 좋은 방법은 최저금리 1%대인 공유형 모기지나 금리가 2.8~3.6%로 낮은 `내집마련 디딤돌 대출`을 이용하는 것이다. 하지만 사실상 정부의 정책모기지를 통해 재건축 아파트를 구입하기는 어렵다. 두 상품 모두 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하인 집을 살 때 대출을 받을 수 있는데 재건축 아파트 중에서 6억원 이하인 집을 찾기가 어렵다.

물론 강남 재건축 아파트 중에도 6억원 이하 물건은 있다.

강남권으로 눈을 돌리면 강동구 최대 재건축단지인 둔촌주공 역시 전용면적 25㎡형과 52㎡형이 6억원 이하 물건이다.

정책 모기지가 어렵다면 은행 일반 주택담보대출을 이용할 수도 있다. 시중은행은 현재 연 3~4%대 변동금리로 주택담보인정비율(LTV) 기준에 따라 집값의 최대 60%까지 대출을 해준다.

정확한 금리는 신용등급과 담보물건에 따라서 달라진다. 전문가들은 상환기간은 가능한 한 길게 잡는 편이 좋다고 조언한다. 재건축 아파트는 대출액이 큰 편이라 총부채상환비율(DTI)에 걸릴 가능성이 높은 만큼 상환기간을 늘려 설정해두는 편이 낫다는 것이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "고정금리로 대출받으면 대략 변동금리보다 1.5%포인트 정도 더 금리가 높아 굳이 고정금리를 고집할 필요는 없다"며 "혼합금리를 통해 3년 혹은 5년간 고정금리를 유지하다가 다른 대출로 갈아타는 것도 방법"이라고 말했다. 대출 후 3년이 넘으면 중도상환수수료를 내지 않아도 되므로 고정금리 대신 싼 변동금리를 택해 대출을 유지하다가 갈아타는 것이 좋다는 것이다.

경매를 이용하는 것도 방법이다. 경매시장에서는 일반적으로 일반시장보다 더 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 가능하다.이를 이용하면 시세 6억원이 넘는 재건축 아파트를 5억원대에 낙찰받을 수도 있어 공유형 모기지나 디딤돌 대출을 통해 구입할 수 있다.

전세금이 뛰면서 전세를 이용한 투자도 좋은 방법으로 꼽힌다. 재건축 아파트 중에서 매매가 대비 전세금 비율이 높아진 곳이 많아졌기 때문에 전세를 잘 활용하면 초기 투자비용을 크게 줄일 수 있다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "시세가 약 8억원인 한 재건축 아파트 중대형 물건은 전세금만 4억원 초반대에 형성돼 있어 매입할 때 4억원 정도만 조달하면 투자할 수 있다"며 "전세를 활용해 대출을 줄이는 편이 좋다"고 말했다