꿈틀대는 주택시장 / 주택 거래 회복기 내 집 마련 전략 ◆

올해 들어 주택거래량이 늘고 가격이 회복세를 보이자 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이 늘고 있다. 사진은 잠원동 한신아파트 전경. ＜매경DB＞ 
 
부동산 시장이 오랜 침체의 늪에서 빠져나올 기미를 보이면서 내 집 마련 재테크에 대한 관심이 훌쩍 달아오르고 있다. 올해 들어 한 달 새 전국 아파트 매매가격은 벌써 0.37% 치솟았다. 강남 재건축 붐이 다시 이는 서울도 전년도 하락세를 딛고 벌써 0.29% 올랐다.

대구ㆍ경북 지역을 중심으로 한 지방 부동산 투자 열기도 달아올랐다. 현명한 내 집 마련 전략이 어느 때보다 필요한 시점이 됐다.

언제 어디에 내 집을 마련해야 할까. 또 오랜 거래 부진으로 그동안 처분하지 못해 속을 썩였던 기존 보유 주택은 어떻게 효율적으로 처분해야 할까. 부동산 재테크에 눈을 부릅떠야 할 때다.

◆ 경기 사이클발 상승장 시작

전문가들은 무주택자의 경우 금리가 낮은 정부의 정책 대출 창구를 이용해 상반기에 내 집을 마련하는 게 가장 좋은 방법이라고 입을 모은다. 생애 최초 주택 구입자라면 연 1%대 초저금리가 적용되는 `수익ㆍ손익 공유형 모기지`, 무주택중산층이라면 연 2.8~3.6% 금리의 `내 집 마련 디딤돌 대출` 등을 통해 내 집 마련에 따른 비용을 최소화하는 전략이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "미국 통화정책 변화에 따라 하반기 금리 인상이 이슈가 될 가능성이 있어 이왕 집을 사겠다면 상반기 내에 초저금리 상품을 이용하는 게 좋다"고 조언했다.

요즘 시장은 2003년, 2009년에 경험했던 경기사이클발 `상승장`에 가깝다. 글로벌 경기 회복과 함께 집값이 바닥을 찍고 동반 상승하는 타이밍이라는 점을 명심해야 한다.

본인이 공유형 모기지 적용대상이 아니라 해도 무주택자를 위한 내 집 마련 디딤돌 대출도 메리트가 있다는 평가다. 수익을 국민주택기금과 일정 비율 분배해야 하는 공유형 모기지와 달리 가격 상승에 따른 이익을 챙길 수 있기 때문이다.

비교적 자금 여유가 있고 정책 대출 혜택을 받을 수 없는 유주택자의 경우 은행 주택담보대출 가운데 좋은 상품을 고르는 데 주안점을 둬야 한다. 시기별로 보면 거래가 아직 크게 늘지 않은 1분기, 늦어도 상반기가 낫다.

 ◆ 중대형도 저가 매력 생겨

주택 매매에 관심이 있는 실수요자 가운데에는 이미 중소형 주택에 살면서 자녀가 크면서 중대형으로 집을 넓히려는 수요자와 자녀의 출가나 대출 이자, 주거비용 문제로 집을 오히려 줄여야 하는 사람들, 크게 두 가지로 나뉜다.

중대형으로 갈아타려는 수요자들에게는 지금이 좋은 기회라고 전문가들은 말한다. 중소형 강세가 이어지면서 소형과 중대형 아파트의 가격 차가 크게 줄었기 때문이다.

중대형 상품을 고를 때는 몇 가지 유의점이 있다. 먼저 자녀가 어느 정도 성장한 상태라는 걸 고려해 학군을 반드시 따져봐야 한다. 투자 이익을 극대화하기 위해 중대형의 희소성이 부각될 수 있는 지역을 찾는 것도 중요하다. 주로 강남권을 중심으로 한 버블세븐 지역이 거론된다.

기존 중대형을 처분하고 중소형으로 갈아타는 수요라면 도심권이나 역세권 `새 아파트`를 노리는 게 좋다. 좋은 생활환경을 갖춘 데다 자산가치가 외곽지역에 비해 잘 유지되기 때문이다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "입주 5년차 이내 소형주택에 한정해 활용성ㆍ환금성이 높은 도심ㆍ역세권 집을 매입하는 게 좋다"고 조언했다.

주택 매입 방식으로 경매도 고려할 만하다. 최근 감정가 대비 낙찰가 비율이 85%까지 육박하는 등 가격이 오르는 추세다. `대박`을 노리기보다는 취득세를 아끼거나 급급매 정도 가격에 매입한다는 생각으로 경매에 접근해야 한다고 전문가들은 말했다.