'대형보다 중소형, 전셋값 비중이 높은 집, 꼬박꼬박 돈 나오는 월세 상품에 주력하되 묻어두기 식 장기투자는 금물이다.'

'2014 한경 머니로드쇼'에 강연자로 나서는 부동산 전문가들의 올 투자 전략을 한마디로 요약하면 이렇다. 전문가들은 수년간 얼어붙은 부동산 시장에 모처럼 봄기운이 돌고 있지만 예전과 같은 대세 상승기를 기대하는 건 아직 이르다고 진단했다. '사두면 결국 오르는 게 부동산'이란 생각 대신 투자 대상을 분명히 하는 '핀 포인트' 투자 전략이 필요하다는 것이다.

◆전셋값 비중 높은 중소형 유망

주택시장에서 가장 큰 궁금증은 '집을 사야 할까'로 모아진다. 전문가들의 대답은 '무주택자라면 사는 게 좋다'다. 정부가 부동산 시장 부양을 위해 각종 규제를 완화하고 있는 데다 전셋값 상승세가 쉽게 수그러들기 힘들어 차라리 집을 사자는 수요가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

다만 조건이 있다. 중소형이어야 하고 매매가 대비 전셋값 비중이 높아야 한다는 것이다. 함영진 부동산114센터장은 "지난해까지 바닥을 다지던 집값이 올 들어 반등했는데 이는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이 가격 상승을 견인한 결과"라며 "주택시장이 실수요자 위주로 재편된 만큼 대형보다는 중소형에 관심을 집중해야 한다"고 말했다.

김희선 알투코리아 전무는 "전셋값이 집값을 바짝 추격하고 있으면 매매로 전환하는 수요가 발생하기 때문에 가격 지지기반이 확실하고 상승 여력도 크다"며 "서울 일부 아파트는 전셋값 비중이 80%를 넘는 곳도 있는데 이런 집은 충분히 매매를 검토할 만하다"고 설명했다.

투자목적으로 구입한다고 해도 앞의 두 가지 원칙은 유효하다. 여기에 시세차익을 고려하기보다는 임대수익에 방점을 찍고 접근해야 한다는 것이 추가된다. 전문가들은 월세에 대해 세금을 매기겠다는 최근 정부 발표를 감안하더라도 이제는 주택투자도 상가처럼 월세를 받는 '수익형 부동산'으로 접근해야 한다고 강조했다.

이들은 신규 분양시장의 경우 위례신도시를 가장 유망한 곳으로 꼽았다. 기존 주택은 강남3구와 용산, 목동 등 전통적으로 집값 상승을 주도했던 지역에 주목할 필요가 있다고 조언했다.

◆오피스텔은 공급과잉 조심

상가시장도 소형이 관심이다. 김천태 동서울대 부동산학과 교수는 "큰 상가를 구입하기에는 위험부담이 너무 크다"며 "33㎡ 안팎의 상가에 1억원 안팎을 투자해 조달비용을 제외하고 한 달에 40만~50만원 정도 받는 근린생활상가 등을 서너 개 갖고 있는 것이 유리하다"고 조언했다. 상가 투자에 대한 기대 수익률은 은행 금리보다 1~2%포인트 정도 높은 연 4~5%대가 적정한 것으로 평가됐다.

오피스텔 시장은 포화상태에 접어들어 각별한 주의가 필요하다. 부동산114에 따르면 2012년 1만3559실이었던 오피스텔 입주물량은 지난해 3만2606실로 급증했고, 올해도 4만3339실이 예정돼 있다. 게다가 도시형생활주택 등 경쟁상품도 등장해 오피스텔의 가치는 높아지기 힘든 상황이다.

토지시장은 수년째 오르지도 않고 내리지도 않는 상황이다. 정재룡 전주대 부동산학과 교수는 "혁신도시 주변에 호재가 있기는 하지만 땅은 일반 투자자들이 돈을 벌 수 있는 대상에서 멀어졌다"며 "투자를 한다면 출구 시점을 명확히 결정해야 한다"고 강조했다.