규제완화에 따른 하반기부동산시장 전망
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작성자 짱알이 작성일14-07-29 10:09 조회31,174회 댓글0건관련링크
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부동산 규제완화에 따른 하반기부동산시장 전망
금리 인하 기대감까지 겹쳐 , 하반기 회복장세 될듯
LTV, DTI 확대
정부는 LTV를 지역과 금융업종에 상관없이 70%로 확대하기로 했다. 즉 10억원짜리 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌리고자 할 때 최대 7억원까지 대출받을 수 있게 되었다. DTI도 지역 구분없이 일괄적으로 60%로 완화했다. 종전 LTV는 수도권 50%, 지방 60%, DTI는 서울 50%, 경기·인천 60%로 묶여 있었다. LTV와 DTI 규제완화로 제2금융권에 대해 수요를 제1금융권으로 끌어오는 효과가 생기고 가계부채 상태를 더 건전하게 유도하는 효과가 나타날 것이다.
저리대출,1주택자로 확대
주택구입자금을 저리(연 2~3%대)로 빌려주는 대상도 무주택자에서 현재 소유한 집을 팔고 새 주택을 구입하려는 1주택자로 확대된다. 규제완화 혜택의 대상을 무주택자에서 유주택자들에게 확대되었다. 40세 미만 무주택 청장년층과 소득은 없지만 부동산 등 자산이 많은 부유층이 은행에서 돈을 빌려 집을 사기도 한층 수월해진다.정부는 DTI 산정시 청장년층의 소득인정범위를 현행 10년에서 대출만기 범위내 60세까지로 확대키로 했다.
현재 15년 이상 만기에만 적용되던 이자상환액 소득공제 적용대상을 내년부터 10년 이상 만기에도 적용키로 했다. 단 10년 만기 상품에 대한 한도는 15년(연간 500만원)보다 낮은 300만원이다.
재건축 규제 완화와 투자이민제
재건축 규제도 대폭 풀린다. 지금은 구조안전성(건물 기울기나 내구성)에 심각한 문제가 있어야 재건축 판정을 내지만, 앞으로는 집이 낡고 주거 환경이 나빠지기만 해도 재건축을 할 수 있게 된다. 또 서울 강남·경기 분당 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축을 할 때 중소형 주택(전용면적 85㎡ 이하)을 60% 이상 짓도록 한 규정도 완화키로 했다.
투자이민제 대상으로 인천 송도, 영종도 하늘도시, 청라지구 등 인천경제자유구역의 미분양으로 확대가 검토되어 해당지역도 수혜를 볼 것이다.
청약가점제 개편
청약가점제는 주택 수에 따른 감점항목을 폐지한다. 가점제에서 주택 보유자의 경우 가점 항목인 '무주택 기간'에서 0점을 받고, 다시 '주택 수에 따른 감점'을 받아 이중 불이익을 당한다는 지적을 수긍한 조치다.
이 외에도 청약통장을 주택청약종합저축으로 일원화하고, 주택 구입 자금 마련을 위한 재형 기능을 강화하는 내용의 구체적인 계획을 10월까지 내놓는다는 계획이다. 과격한 청약제도 개편 등으로 무주택자들에게 불리하게 되었을 경우 시장 반발을 불러오기 때문에 유의해야 한다.
정책 효과 및 미진한점
정부 대책의 방향은 맞지만 일정상 연내 효과를 기대하기는 무리다. 분양가 상한제의 탄력적 운영과 재건축 초과이익 환수제 폐지 등의 주요 법안이 국회에 발이 묶여 있는 게 대표적이다. 이번 대책 내용까지 반영한 규제개혁 법안이 가을 정기국회 회기 내에 모두 처리될 수 있을지 의문이다.
경매 낙찰가율도 회복세
주택시장 선행 지표인 경매 낙찰가율이 치솟고 있으며 응찰자 수도 늘고 있다. 민간 부동산경매업체에 따르면 서울ㆍ인천ㆍ경기를 포함한 수도권 아파트 평균 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)은 84.5%를 기록했다.이는 7월 낙찰가율로는 2009년 7월 86.5% 이후 가장 높은 수준으로 지난해 7월 78.5%보다 6%포인트 상승한 것이다.
연초부터 강세를 보이던 수도권 아파트 낙찰가율은 지난 4월 86.2%까지 치솟았다가 정부의 전월세 임대소득과세 발표 이후 5월부터 두 달 연속 하락해 지난달 84%로 떨어졌다. 법원경매 아파트 낙찰가율 상승은 이달 들어 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 부동산 규제완화 기대감으로 주택시장이 회복세를 보일 것이라는 전망이 확산되고 있기 때문이다. 주식시장에서도 부동산 규제완화 효과를 선반영, 대형주를 중심으로 건설주들이 상승세가 두드러졌다.
금리인하 기대감 속 하반기 시장전망
LTV, DTI 제도와 같은 대출규제 완화, 2주택자 전세소득 과세안 철회 , 분양가 상한제,재건축 초과이익확수제폐지 예고에 힘입어 하반기 주택시장은 상반기보다 좋을것으로 보인다. 실제 경기 광주, 충남 천안, 대구 등에서 지난주 분양한 아파트들이 대부분 1·2순위에서 마감되고 서울 재건축 대상 아파트와 전세비율이 높은 주택위주로 투자 문의가 서서히 들어오고 있어 여름 비수기가 무색할 정도다.
하반기에는 강남 재건축시장, 지방 혁신도시 ,상반기 청약경쟁율이 높은 위례신도시등지에 투자자들이 몰릴것이다. 조합원 모집요건이 완화되면서 저렴한 분양가가 장점인 지역조합아파트와 저렴하게 거주하면서 분양전환시 시세 차익도 기대되는 분양전환임대아파트, 안전성이 뒷받침된 단지내상가도 주목할 만하다.
실제 시장은 기대감속에 거래가 조금씩 늘어나고 있고 미국의 조기 금리인상우려에도 불구하고 부동산 경기를 중심으로 한 내수경기를 살리기위해 한국은 금리인하가 유력, 하반기 부동산 경기 회복에 큰 도움을 줄것으로 본다.
금리 인하 기대감까지 겹쳐 , 하반기 회복장세 될듯
LTV, DTI 확대
정부는 LTV를 지역과 금융업종에 상관없이 70%로 확대하기로 했다. 즉 10억원짜리 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌리고자 할 때 최대 7억원까지 대출받을 수 있게 되었다. DTI도 지역 구분없이 일괄적으로 60%로 완화했다. 종전 LTV는 수도권 50%, 지방 60%, DTI는 서울 50%, 경기·인천 60%로 묶여 있었다. LTV와 DTI 규제완화로 제2금융권에 대해 수요를 제1금융권으로 끌어오는 효과가 생기고 가계부채 상태를 더 건전하게 유도하는 효과가 나타날 것이다.
저리대출,1주택자로 확대
주택구입자금을 저리(연 2~3%대)로 빌려주는 대상도 무주택자에서 현재 소유한 집을 팔고 새 주택을 구입하려는 1주택자로 확대된다. 규제완화 혜택의 대상을 무주택자에서 유주택자들에게 확대되었다. 40세 미만 무주택 청장년층과 소득은 없지만 부동산 등 자산이 많은 부유층이 은행에서 돈을 빌려 집을 사기도 한층 수월해진다.정부는 DTI 산정시 청장년층의 소득인정범위를 현행 10년에서 대출만기 범위내 60세까지로 확대키로 했다.
현재 15년 이상 만기에만 적용되던 이자상환액 소득공제 적용대상을 내년부터 10년 이상 만기에도 적용키로 했다. 단 10년 만기 상품에 대한 한도는 15년(연간 500만원)보다 낮은 300만원이다.
재건축 규제 완화와 투자이민제
재건축 규제도 대폭 풀린다. 지금은 구조안전성(건물 기울기나 내구성)에 심각한 문제가 있어야 재건축 판정을 내지만, 앞으로는 집이 낡고 주거 환경이 나빠지기만 해도 재건축을 할 수 있게 된다. 또 서울 강남·경기 분당 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축을 할 때 중소형 주택(전용면적 85㎡ 이하)을 60% 이상 짓도록 한 규정도 완화키로 했다.
투자이민제 대상으로 인천 송도, 영종도 하늘도시, 청라지구 등 인천경제자유구역의 미분양으로 확대가 검토되어 해당지역도 수혜를 볼 것이다.
청약가점제 개편
청약가점제는 주택 수에 따른 감점항목을 폐지한다. 가점제에서 주택 보유자의 경우 가점 항목인 '무주택 기간'에서 0점을 받고, 다시 '주택 수에 따른 감점'을 받아 이중 불이익을 당한다는 지적을 수긍한 조치다.
이 외에도 청약통장을 주택청약종합저축으로 일원화하고, 주택 구입 자금 마련을 위한 재형 기능을 강화하는 내용의 구체적인 계획을 10월까지 내놓는다는 계획이다. 과격한 청약제도 개편 등으로 무주택자들에게 불리하게 되었을 경우 시장 반발을 불러오기 때문에 유의해야 한다.
정책 효과 및 미진한점
정부 대책의 방향은 맞지만 일정상 연내 효과를 기대하기는 무리다. 분양가 상한제의 탄력적 운영과 재건축 초과이익 환수제 폐지 등의 주요 법안이 국회에 발이 묶여 있는 게 대표적이다. 이번 대책 내용까지 반영한 규제개혁 법안이 가을 정기국회 회기 내에 모두 처리될 수 있을지 의문이다.
경매 낙찰가율도 회복세
주택시장 선행 지표인 경매 낙찰가율이 치솟고 있으며 응찰자 수도 늘고 있다. 민간 부동산경매업체에 따르면 서울ㆍ인천ㆍ경기를 포함한 수도권 아파트 평균 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)은 84.5%를 기록했다.이는 7월 낙찰가율로는 2009년 7월 86.5% 이후 가장 높은 수준으로 지난해 7월 78.5%보다 6%포인트 상승한 것이다.
연초부터 강세를 보이던 수도권 아파트 낙찰가율은 지난 4월 86.2%까지 치솟았다가 정부의 전월세 임대소득과세 발표 이후 5월부터 두 달 연속 하락해 지난달 84%로 떨어졌다. 법원경매 아파트 낙찰가율 상승은 이달 들어 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 부동산 규제완화 기대감으로 주택시장이 회복세를 보일 것이라는 전망이 확산되고 있기 때문이다. 주식시장에서도 부동산 규제완화 효과를 선반영, 대형주를 중심으로 건설주들이 상승세가 두드러졌다.
금리인하 기대감 속 하반기 시장전망
LTV, DTI 제도와 같은 대출규제 완화, 2주택자 전세소득 과세안 철회 , 분양가 상한제,재건축 초과이익확수제폐지 예고에 힘입어 하반기 주택시장은 상반기보다 좋을것으로 보인다. 실제 경기 광주, 충남 천안, 대구 등에서 지난주 분양한 아파트들이 대부분 1·2순위에서 마감되고 서울 재건축 대상 아파트와 전세비율이 높은 주택위주로 투자 문의가 서서히 들어오고 있어 여름 비수기가 무색할 정도다.
하반기에는 강남 재건축시장, 지방 혁신도시 ,상반기 청약경쟁율이 높은 위례신도시등지에 투자자들이 몰릴것이다. 조합원 모집요건이 완화되면서 저렴한 분양가가 장점인 지역조합아파트와 저렴하게 거주하면서 분양전환시 시세 차익도 기대되는 분양전환임대아파트, 안전성이 뒷받침된 단지내상가도 주목할 만하다.
실제 시장은 기대감속에 거래가 조금씩 늘어나고 있고 미국의 조기 금리인상우려에도 불구하고 부동산 경기를 중심으로 한 내수경기를 살리기위해 한국은 금리인하가 유력, 하반기 부동산 경기 회복에 큰 도움을 줄것으로 본다.
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