지금은 위기의 시대이다.
위기 일 때는 반드시 위험과 기회라는 것이 동시에 찾아온다.
여기서 위험이라는 놈은 오래 머물러 있으려고 하고 기회라는 놈은 최대한 빨리 사라지려는 특징을 가지고 있기 때문에 위기일 때 새로운 기회를 잡아야 한다.
그 때 잡지 못하면 기회는 바로 사라지기 때문에 항상 잡을 수 있는 준비가 되어 있어야 한다.
최근 정부가 미친 듯이 뛰는 전월세와 계속해서 떨어지는 집값을 잡기 위해 금융, 세제, 공급 지원책을 총동원한 전월세 대책을 발표하였다.
발표된 ‘8.28 전월세 대책’의 핵심은 취득세율의 영구 인하와 장기 주택모기지에 대한 소득공제를 확대하고, 국민주택기금을 이용한 ‘수익공유형 모기지’와 ‘손익공유형 모기지’라는 파격적인 상품이라고 말할 수 있다. 이 상품은 결국 정부를 믿고 집을 사라는 이야기인 것인데 역대 전월세 대책 중 가장 획기적인 것임에는 틀림이 없다.
부동산 정책이 나올 때는 상세하게 분석해서 나에게 기회로 작용할 것이 무엇인지를 살펴보아야 한다. 부동산 실전 재테크 10원칙인 ‘부동산정책 활용법칙’의 칼럼에서도 이야기했듯이 발표되는 정책 중 나에게 가장 맞는 정책이 무엇인지와 상품으로는 어떤 것들이 있는지 또 적합한 시기가 언제인지 등을 합리적으로 잘 분석하고 활용하는 것이 부동산 재테크의 기본이라 생각한다.
정책과 맞서는 부동산 재테크로는 절대로 성공할 수가 없기 때문이다.
“부동산 정책을 이용할 3가지 재테크 법칙”을 정리하면 다음과 같으며 이 내용들이 새로운 기회가 되기를 기대해본다.

첫째, ‘수익·손익공유형 모기지(mortgage)’상품을 적극적으로 활용해야 한다.

‘수익·손익공유형 모기지(mortgage)’상품은 최장 20년간 1~2% 금리로 최대 2억원을 대출해주는 것으로, 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애 최초 주택구입 가구가 일산 등 수도권과 부산 등 6개 광역시에 있는 미분양을 포함한 전용 85㎡ 이하이면서 6억원 이하 아파트를 구입할 때 활용할 수 있는 상품으로 수탁기관은 우리은행으로 선정되었고 10월부터 선착순으로 심사를 받게 된다.
‘수익공유형 모기지’는 대출을 받아 나중에 집을 팔았을 때 차익이 났을 경우 돈을 빌려준 국민주택기금과 수익만 나눠 갖고 손실은 집주인이 다 부담해야 하는 상품이고, ‘손익공유형 모지기’는 무주택자가 주택을 사서 나중에 이익이나 손해가 발생할 경우에 정부가 집주인과 공유하겠다는 상품이다.
즉, 수익형은 단순 대출상품이고, 손익형은 지분투자 방식의 상품인 것이다.
두 가지 상품에 대한 금리, 대출기간 그리고 대출한도를 비교하면, ‘수익공유형 모기지’의 금리는 1.5%, 대출기간은 20년 원리금 분할 상환이고, 대출한도는 집값의 70%까지 가능하다. 반면에 ‘손익공유형 모기지’의 금리는 5년간은 1%이고 6~20년은 2%, 대출기간은 20년 만기 일시상환이고, 대출한도는 집값의 40%까지만 가능하다.
쉽게 표현하면, ‘수익공유형 모기지’는 매년 이자와 원금을 함께 갚는 방식으로 목돈이 없지만 정규직으로 소득이 점점 늘어나는 신혼부부나 사회 초년생에게 유리한 상품이고, ‘손익공유형 모지기’는 공동으로 투자하는 방식으로 40%까지만 대출을 받을 수 있기 때문에 나머지 60%금액의 목돈을 가진 기존 세입자들에게 유리한 상품인 것이다.
매각 당시에 구입한 집값의 변동이 있을 경우 시세차익 배분은 다음과 같다.
먼저 ‘수익공유형’이다.
‘수익공유형’은 대출자가 얼마나 원리금을 갚았느냐에 따라 주택기금이 대출 기간 중 주택 구입자에게 빌려준 평균잔액을 산출하고 여기에 따라 기금이 시세차액을 가져가는 비중이 달라진다. 단, 평가 차액이 당초 빌려준 돈의 연 5% 수익률을 넘지 않도록 조정한다.
예를 들어, 2억 원짜리 집을 살 때 집값의 70%인 1억 4천만 원을 빌려 20년 후 만기가 되어서 집을 팔 때, 1억 원이 올랐다면 그 수익 일부를 주택기금에 주어야 하는데 빌린 건 1억 4천만 원이지만 20년간 조금씩 갚아서 실제 쓴 빚은 7천만원(35%)일 경우 돌려줄 수익도 1억 원의 35%, 즉, 3500만원이 되는 것이다.
그러나 만일 매각 당시 집값이 떨어졌을 경우에는 집 주인이 모든 손실을 떠안아야 한다.
다음은 ‘손익공유형’이다.
‘손익공유형’은 만기 일시상환형이기 때문에 처음에 설정한 대출비율(집값의 40% 이내)에 따라 정하도록 되어있으며 매각당시에 집값이 오르거나 떨어지거나 모두 이익과 손해를 나누게 되어 있다.
예를 들어, 2억 원짜리 집을 살 때 집값의 40%인 8천만 원을 빌려 20년 후 만기가 되어서 집을 팔 때, 1억 원이 올랐다면 그 수익 일부를 주택기금에 주어야 하는데 그 대출금 비율인 40%인 4000만원을 주어야 한다.
그러나 만일 매각 당시 집값이 떨어졌을 경우에는 각자의 지분만큼 손실을 떠안게 된다. 예를 들어 5천만원이 떨어졌다면 주택기금이 지분율 40%인 2천만원 만큼 손실을 부담하고 집 주인은 3000만원을 부담하면 되는 것이다.

따라서 집값이 오를 가능성이 많다고 생각이 되면 ‘수익공유형’이 유리하고, 집값 하락 위험이 있다고 판단한다면 '손익공유형'이 유리한 것이다.

이 두 상품의 특·장점을 상세하게 분석한 후 각자의 조건에 맞게 선택해야 한다.
정부가 국민주택기금을 활용하여 많은 혜택을 주는 특별한 상품으로 물가상승률을 감안하면 사실상 제로에 가까운 초저금리로 돈을 빌려 주어 집을 살 수 있게 하는 것이다. 이 상품에 혜택을 받는 대상(올해 3000가구)도 적기 때문에 집을 소유하려고 하면 이 상품을 적극적으로 활용할 가치가 있다고 본다.

둘째, 소형 주거용 오피스텔의 혜택을 적절하게 활용해야 한다.

정부는 이번 ‘8.28 전월세 대책’에서 오피스텔 구입 시 국민주택기금 근로자·서민 주택구입자금 대출 대상에 주거용 오피스텔을 포함시켰다.
가격 기준이 6억원 이하(기존 3억 이하)로 확대됐고, 대출한도 또한 1억원에서 2억원으로 증액이 되었으며 소득요건도 올해 한시적으로 부부합산 연소득 4500만원에서 6000만원으로 상향 조정하였고, 대출 금리는 기존 연 4% 수준에서 2.8~3.6%로 인하하였다. 근로자․서민 주택구입자금으로 저리 대출이 가능해 짐에 따라 주거용 오피스텔을 통해서 내 집을 마련할 수 있는 여건이 크게 개선이 된 것이다.
그리고 임대사업자가 주거용 오피스텔을 포함한 기준시가 3억원 이하 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하)의 소형주택을 5년 이상 임대할 경우 임대소득에 대한 소득세·법인세를 20% 감면해 주는 것도 포함이 되었다. 월세 소득공제도 월세지급액의 50%, 연 300만원 한도를 공제율 60%, 500만원 한도로 월세 소득공제가 상향 조정되었기 때문에 소형 위주의 주거용 오피스텔에 대해서도 적극적으로 관심을 가지고 살펴봐야 할 것으로 보인다.
 
셋째, 임대사업 활성화 방안을 합리적으로 활용해야 한다.

이번 ‘8.28 전월세 대책’에서 민간 임대사업자의 주택 구입자금 지원 확대를 위해 금리를 5%에서 2.7~3%로 인하하였고 대출한도도 6000만원에서 최대 1억5000만원까지 확대하는 등 임대사업자의 대출한도 상향 및 대출금리가 낮아지고 세제 기준이 완화되어 임대사업 여건이 크게 개선이 되었다.
매입대상 주택을 미분양 주택에서 기존주택까지 추가하고 일반 매매를 통한 매입임대사업자 등록 외에 임대료 상승을 제한하는 준공공임대주택도 신설하였다.
준공공임대 사업자 등록 조건은 주거용 오피스텔을 제외한 85㎡이하 규모의 민간임대주택 1가구 이상이다. 임대 의무기간으로 10년이고 연간 임대료 인상률 상한선이 5%로 제한되며 최초 임대보증금과 임대료는 주변 시세 이하로 제한되는 문제점은 있지만 면적에 따라 재산세는 0~50%까지 감면해주어 한시적으로 3% 금리가 적용되는 매입임대사업자보다 대출금리 인하 폭이 큰 세제혜택과 대출 금리를 연 2.7%(금액 한도 1800만원~2500만원)주택기금 융자 혜택이 제공되며 수도권 1억5000만원, 지방 7500만원이 대출 한도이다. 또한, 매입임대사업자가 5년 이상 임대를 보유할 경우 6년째부터 양도세 장기보유특별공제율을 확대 적용(3%→5%)되어 장기간 보유 한 임대주택의 시세차익이 클 경우 세금부담도 줄어드는 장점도 생겼다.
그리고 국민주택 규모 이하인 전용 85㎡이하인 주택과 오피스텔은 주거용에 한정하여 기준시가 3억원 이하의 신축 및 매입 주택을 3채 이상 보유하고 5년 이상 임대를 할 경우 임대사업자는 임대소득에 대한 소득세와 법인세를 20% 감면해 주기로 하였다. 즉, 여유자금이 있는 투자자들에게 임대사업의 장점이 확대된 것이다.
따라서 이번 ‘8.28 전월세 대책’에서 크게 개선된 임대사업에 적극적으로 관심을 가져야 할 것으로 보인다.

살면서 기회는 누구에게나 온다.


하지만 그 기회를 잡는 사람은 몇 명 안 된다.
바로 그 차이로 인해 삶의 차이가 생기는 것이다.
이번 ‘8.28 전월세 대책’에서 나온 내용을 꼼꼼하게 살펴서 나에게 기회가 무엇인지를 고민해보았으면 한다.