“살면서 한 일들 보다는 살면서 하지 않은 일”이 인생을 돌아보는 시점에서 가장 많이 후회하게 될지도 모른다. 그것이 무엇이든지 간에 말이다.
오랫동안 해 보고 싶었고 꿈꾸어왔던 일들을 하나 둘씩 행동으로 옮겨보는 것은 용기 있는 자만이 누릴 수 있는 행복이지만 미리 포기해버리는 것은 용기 없는 자만의 불행이라고 생각한다.
대부분의 사람들은 죽음이 임박하거나, 건강을 모두 잃고 나서야 그때 정말 하고 싶은 것들을 생각하게 되는데, 그때는 후회와 절망만이 다가올 뿐이기에 당장 하고 싶은 것들을 하나 둘씩 실행으로 옮겨보는 것이 좋을 듯싶다.
 
필자는 어렸을 때부터 꿈꾸어왔던 것이 부동산 재테크에 관한 것이었다.
특히 땅에 대한 재테크 즉, 땅테크에 대해서 말이다.
먼저 땅에 대해서 알아보면, 지구는 둥근 땅으로 되어있다.
이 둥근 땅은 둘레가 약 40,074km 정도이고 반지름은 약 6,378km이며 겉넓이는 약 510,100,934k㎡로 되어있다. 이 중에서 약 70%는 물로 덮여 있으니까 우리가 만지고 밟을 수 있는 땅은 약 108조 평 정도가 된다. 그러나 이 땅도 얼음, 호수, 사막, 산악, 초원 등으로 되어있어 실제로 사용할 수 있는 땅의 면적은 많이 줄어든다. 
 
우리나라를 보면 2012년 기준으로 약 10만188㎢(1㎢:302,500평)으로 약 303억 평 정도이다. 여의도(면적:2.95㎢)와 같은 땅이 약 34,000개 되는 크기이다.
옛날에는 부동산이라고 하면 땅만을 의미했었다. 건물은 아무리 값이 나가도 땅에 딸린 정착물로 보았던 것이다. 그러나 오늘날에는 땅과 그 위에 있는 정착물을 합쳐서 말하고 있다. 대부분의 나라는 땅과 건물을 하나로 다루지만 우리나라를 비롯하여 아시아 일부 국가인 일본과 대만 등의 국가에서만 땅과 건물을 구분하여 등기하고 있다.
 
원래 부동산이라는 어원의 뜻은 신분을 상징하는 말이었다. 부동산을 영어로 표현하면 real estate라고 한다. 여기서 real은 ‘진정한’이란 뜻이고, estate는 ‘신분’이란 의미의 라틴어에서 나온 말이다. 즉, 부동산(不動産)이란 땅을 갖고 있는 사람만이 움직이지 않는(=不動) ‘진정한 신분’이라는 말이다. 그리고 동산(動産)이라는 것은 땅과 연관하지 않고 인격에 기초한 신분을 personal estate라고 불렀고, 이 말을 오늘날에는 동산이라고 번역되어 사용하고 있는 것이다.
 
현재 땅이라고 하는 것은 신분의 높고 낮음을 나타내는 것이 아니고 부자와 가난한 자로 구분되고 있다. 사람들은 이 땅 때문에 울고 웃는 세상이 되어 버렸다.
어떤 땅은 천정부지로 치솟아 웃고, 어떤 땅은 끝없이 하락하여 우는 세상이 되어 버린 것이다. 이것이 바로 좋은 땅을 가지고 있느냐와 나쁜 땅을 가지고 있느냐의 차이인 것이다. 땅이라고 다 똑같이 좋은 것이 아니기 때문이다. 좋은 땅과 나쁜 땅을 구별할 줄 알아야만 제대로 된 땅테크를 할 수 있는 것이다.

좋은 땅과 나쁜 땅을 구별할 수 방법은 다음과 같다.

첫째, 기업이 많이 몰리는 지역의 땅인지를 구분하면 된다.

최근 계속적인 부동산 침체에도 불구하고 기업유치가 활발한 지역의 땅값은 많이 올랐다. 이제는 기업이 많이 투자한 땅이 새로 길이 뚫리는 땅보다 투자가치가 훨씬 더 커졌다. 그 이유는 대기업들이 투자한 땅들은 고용 창출이 활발히 이루어져 인구가 늘어나기 때문에 그만큼 가격이 오르게 되는 것이다. 몇 해 전 평택에 삼성전자가 이전한다고 발표한 이후에 값이 오를 것이라는 기대감에 시장에 나왔던 땅들이 다시 들어갔고, 그 후 상당한 금액이 오르는 땅들이 많았었다. 미군 이전 계획보다 삼성전자란 기업이 땅값을 더 올린 것이다.
 
기업이 많이 몰리는 지역의 땅에 대한 특성은 기업투자로 인한 인구유입과 상권발달, 주거지 공급 등으로 성장가능성이 높아지고 편의시설과 교통, 학군 등의 기반시설 구축으로 지역발전에 큰 영향을 미친다. 21세기 땅테크는 새로 길이 뚫리는 땅보다는 기업이 많이 몰리는 지역의 땅에 투자하는 시대이다. 그래서 기업이 많이 몰리는 지역의 땅은 좋은 땅이라 할 수 있고, 그렇지 않은 땅은 나쁜 땅이라고 해도 과언이 아닐 것이다.

둘째, 구입 즉시 활용할 수 있거나 개발이 가능한 땅인지를 구분하면 된다.

땅을 구입하는 목적은 모두 다 다르다.
직접 농사를 짓거나, 거주를 목적으로 하거나, 주말농장으로 이용하거나, 단순히 투자를 목적으로 하는 등 그 목적은 다양하다. 그러나 그 목적이 무엇이든지간에 땅에 돈을 투자할 때는 언제든지 개발을 할 수 있는 땅이어야 한다. 그래야만 땅을 되팔 때 조금의 이익이라도 생기게 되는 것이다. 의외로 개발을 할 수 없는 땅들이 너무 많고 또 그런 땅들은 나중에 아무리 급매물로 싸게 내 놔도 이용가치가 없는 땅이기 때문에 남들의 관심이 떨어져서 거래하기도 힘들게 된다. 즉, 어떤 땅이든지 개발이 가능해야만 잘 팔릴 수가 있고 투자가치가 있는 것이다.
 
개발이 어려운 나쁜 땅으로는 경사도가 높은 지역, 고압 송전선 부근의 땅, 대규모 축사 부근, 사격장 부근, 하수처리장 및 쓰레기 매립장, 군사보호구역, 그린벨트, 상수원보호구역, 생태계보전지역, 문화재보호구역, 돌이 많은 땅 등으로 이루 헤아릴 수 없을 정도로 많기 때문에 세심한 주의가 요구된다. 그래서 구입 즉시 활용하거나 개발이 가능한 땅은 좋은 땅이고, 그렇지 않은 땅은 나쁜땅이라고 할 수 있다.

셋째, 새 정부 지역개발 공약 땅인지를 구분하면 된다.

새 정부의 지역개발 공약에 따라 해당 지역을 중심으로 토지 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 세종시 같은 경우도 전반적인 부동산 시장 침체 속에서도 정부부처 이전의 호재를 안고 집값은 물론 땅값도 꾸준히 오르고 있다.
 
이처럼 앞으로도 공약으로 내건 갖가지 지역 개발 사업들이 토지 시장에 대한 기대감이 점점 더 커지고 활력을 불어넣을 것으로 예상된다.
작년만 보더라도 전국 땅값은 경기도 하남시와 세종시, 각 지역의 혁신도시 등 대규모 개발 호재가 있는 지역이 이끌었고, 앞으로도 부동산 개발 사업이 계속 진행되는 지역의 땅은 계속 강세가 이어질 것으로 판단된다.
 
특히, 수도권에서는 평택이 대규모 공사 진행과 대기업 투자 수요가 늘고 있어 땅에 대한 호재거리가 많고, 광교 등 신도시 내에 있는 땅도 좋은 투자처라 할 수 있으며, 충청권에서는 충청지역 행정 중심지가 될 내포신도시와 제2서해안고속도로, 천안, 아산, 당진 등 이전부터 인구 유입이 꾸준한 지역의 땅도 여전히 좋은 땅으로 판단되고, 호남권에서는 새만금 지역과 군산 그리고 부안의 바닷가에 근접한 땅, 예를 들면 모항해수욕장 등 새만금 인근 지역은 새 정부 출범 후 새만금 사업 전담기구 설치 및 방조제 개통으로 관광객 유치가 점차 확대될 것으로 예상되어 좋은 땅으로 손색이 없어 보인다.
 
또, 대구와 경북지역은 아파트 가격도 상승하고 있으며, 앞으로도 개발 사업이 계속 진행되고 있어 개발호재가 있는 부근의 땅은 투자가치가 좋은 땅임에 틀림이 없다. 그러나 강원도 지역의 땅은 주의해야 할 부분들이 많다. 그 이유는 이미 손이 많이 탔기 때문이다.
 
두 번의 평창 올림픽 유치전으로 인해 가격이 많이 올랐으며 지금은 그 전에 투자한 매도자들의 매물이 넘쳐나기 때문이다. 땅은 부동산 투자에 빼놓을 수 없는 상품 중의 하나이다.
투자기간이 다른 부동산 상품보다는 길다는 것이 흠이지만 약 3년에서 5년 후를 바라보고 지역개발 공약의 땅에 투자한다면 토지 투자 수익률은 타 부동산 상품에 비해 월등히 높을 것으로 판단된다.

땅테크는 항상 '밝은 빛과 어두운 그림자'가 있다.
어떤 투자자들은 좋은 땅을 사서 몇 배로 가격이 올라 상당한 수익을 올리기도 하지만 일부 투자자들은 나쁜 땅을 사서 막대한 금액을 물린 채 전전긍긍하는 등 심각한 피해를 보기도 한다. 그래서 땅테크를 할 때는 반드시 수익성 보다는 안전성과 환금성에 초점을 맞춰 투자해야 한다.

안전하고 환금성이 강한 좋은 땅은 나중에 높은 수익을 안겨주기 때문이다.
땅테크는 좋은 땅과 나쁜 땅을 잘 구분해서 좋은 땅을 들썩 들썩하기 전에 사야 한다. 나중에 나쁜 땅을 사면 그냥 자기 몸만 들썩 들썩할 뿐이다.