대부분의 사람들은 월세보다는 전세로 사는 것이 유리하다고 생각한다. 전세로 살면 목돈을 안전하게 맡기고 매월 나가는 돈이 없다고 생각하지만, 월세는 매월 ‘생돈’이 나가므로 엄청난 손해라고 생각하는 것이다. 과연 그럴까?
 
전세와 월세 중 어느 것이 유리한지는 거주비용을 계산해보면 간단히 알 수 있다.
전세 2억 원으로 살게 되면 2억 원×6%(기회비용)+2억 원×4%(인플레이션)=2,000만 원/12=166.66만 원이다. 전세로 살게 되면 매월 나가는 돈이 없다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 2억 원에 대한 기회비용과 인플레이션에 의한 화폐가치 추락으로 매월 166만 여원을 손해 보는 셈이 되며, 1년이면 2,000만 원이 사라지게 된다. 이해하기 쉽지 않겠지만 전세로 사는 사람들이 아무리 열심히 일하고 돈을 아껴도 오르는 전세금을 모으기 쉽지 않은 데는 이런 이유가 깔려 있는 것이다. 전세로 살게 되면 재테크할 수 있는 목돈을 깔고 앉아 있기 때문에 더 나은 미래를 설계하기가 어려워 전세 난민이 될 확률이 높다.
 
전세 2억 원은 월세로는 보증금 3,000만 원에 120만 원이다. 우리나라는 아직 세입자의 전세 선호 현상이 강해서 전세의 월세 전환율은 70∼80% 정도 된다. 집 주인은 월세를 선호하지만 세입자는 전세를 선호하고 정부의 전세 자금 저리 대출이 있어 월세 전환율이 아직은 낮은 편이다. 보증금 5,000만 원에 월 100만 원, 보증금 1억 원에 월 60만 원도 가능하다.
 
보증금 3,000만 원에 월 120만 원의 거주비용은 120만×12+3,000만×10%=1,740만/12=145만 원. ‘뭐야 별 차이 없잖아?’ 하고 당신은 반문할지 모른다. 하지만 이렇게 반문한다면 당신은 절대로 부자가 될 자격이 없다. 나머지 1억 7,000만 원을 장롱 속에 감추어두거나 은행에 넣어두었을 테니 말이다. 은행에 정기예금을 들어둔다면 이자가 붙긴 하지만 인플레이션도 이자율만큼 하니 실질적으로는 돈이 불어나지 않는다.
 
당신이 거주비용을 줄이려면 1억 7,000만 원으로 기회비용을 살려야 한다. 연 6%면 1년에 1,020만 원, 연 8%면 1년에 1,360만 원을 벌 수 있다. 그렇게 되면 당신의 거주비용은 720만/12=60만 원, 또는 380만/12=31.66만 원으로 대폭 줄어들게 된다. 따라서 전세로 사는 것보다는 월세로 사는 것이 거주비용을 줄일 수 있으며, 당신이 부자로 갈 수 있는 시작이 된다.
 
당신은 또 이렇게 반문할지도 모른다. 1억 7,000만 원으로 어디에 투자하라는 것인지, 투자해서 과연 6∼8%의 수익률을 올릴 수 있다는 것인지, 그러다 그 돈마저 날리는 것은 아닌지 하고 말이다. 당신이 그렇게 의심하고 걱정하는 것은 당연한 일이다. 당신이 투자해서 돈을 벌 수 있는 능력이 있다면 지금 그 모양으로 살고 있겠는가? 부자는 아무나 되는 게 아니다. 돈을 벌려면 피땀을 흘려야 하고 상당한 연구와 노력을 기울여야 한다. 1억 7,000만 원을 그냥 들고 있다고 해서 돈을 버는 것은 아니다. 돈을 벌려면 당신이 취직을 위해 노력했듯이 재테크를 위한 연구를 코피 쏟아가며 해야 한다.

연 6∼8%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 대상은 다양하다. 어떤 이는 그 돈으로 부업을 하기도 하고, 주식 투자를 하기도 하며, 채권을 구입하기도 한다. 하지만 월세가 고정적으로 나오는 부동산 투자는 초보자들이 하기 그리 어렵지 않은데다 인플레이션 헤지 기능이 있고, 무엇보다 임대료 상승으로 인한 자산가치 증식이 있어 부를 축적하는 데 유리하다. 
 
물론 당신은 또 이렇게 반문할 수도 있다. ‘그런 부동산이 있겠어? 원룸이나 투룸 공급이 과잉이고 임대료 수익률도 낮던데...’ 하고 말이다. 그러나 당신이 이런 수익률 높은 물건을 찾기 위해 얼마나 노력을 기울였는가 스스로 반성해봐야 한다. 보물은 아무나 찾을 수 있는 게 아니다. 오랜 시간 엄청난 노력을 기울여도 찾을까 말까 한다. 그런데 당신은 고작 컴퓨터 앞에서 손가락이나 까딱이고, 지인들의 지나가는 말에 귀를 쫑긋 세우는 정도이니 당신 앞에 나타나지 않는 것은 당연한 일이다. 
 
세계에서 전세 제도는 우리나라뿐이다. 미국이나 유럽, 일본 등 선진국은 모두 월세 제도를 유지하고 있다. 그들은 세입자를 위해 가구도 전부 비치해놓기 때문에 임차인은 그야말로 몸만 들어가서 살면 된다. 우리보다 못사는 중국 등 동남아시아 국가도 모두 월세 제도만 있다. 왜 그럴까? 전세가 좋다면 다른 나라도 전세 제도가 있어야 한다. 그 나라가 우리보다 생각이 짧아서일까?
 
전세는 부동산, 특히 주택이 비정상적으로 가격이 폭등하는 나라에서만 생기는 왜곡현상이다. 주택 시장이 안정되면 전세 제도는 있을 수가 없다. 집 주인이 정신이 약간 이상하지 않고서야 저금리인 시대에서 전세를 놓을 수가 없다. 월세를 받아야 집을 소유할 수 있는 이유가 생기고 손해를 보지 않게 된다. 우리나라도 주택 시장이 안정되면 시세 차익으로 전세 끼고 집을 살 투자자는 없으며, 다주택자들은 거주 외의 집은 모두 월세로 전환해 수익을 올리려 할 것이다.
 
이런 도도한 자본시장의 흐름을 정부나 국민이 막을 수는 없다. 하지만 전세에서 반전세, 월세로 급격히 전환하게 되면 서민들의 주거가 불안정해질 수 있기 때문에 정부 입장에서는 월세로의 연착륙을 위해 당분간은 전세 자금 저리 대출을 해줄 수밖에 없다. 하지만 국민 혈세로 언제까지 저리 대출을 해줄 수는 없으므로 임대주택을 지속적으로 공급하여 월세 제도를 정착시킬 것이 분명하다.
 
따라서 전세를 사는 사람들은 다가올 월세 시대에 대비해 월세로 살고 월세 수입을 올릴 수 있는 투자에 심혈을 기울여야 한다. 그래야 거주비용이 줄어들고 현금흐름이 좋아져 전세 난민에서 벗어나고 더 나은 미래를 계획할 수 있다. 서울대학교에 들어가려면 코피 쏟아가며 공부해야 하듯이, 현금흐름을 창출하기 위해서는 상당한 발품을 팔고 안목을 높이는 공부를 해야 한다.
 
이게 싫다고 해서 그냥 안주해서는 전세 난민이 될 수밖에 없고 내 집 마련은 요원하다. 그렇다고 해서 집을 사려고 돈을 모으는 것은 삶만 피곤해질 뿐 별 효과가 없다. 아무리 아껴서 돈을 모아봤자 돈을 모으는 속도가 인플레이션에 의한 화폐가치 추락을 쫒아갈 수가 없기 때문이다.
 
만에 하나라도 전세금에 대출금을 합쳐 집을 사려는 우를 범하지 말지어다. 원리금 상환하다 어느 날 늙어 버린 당신을 발견하게 되고, 직장에서 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 당신이 싫어질 것이다.

과거처럼 집값이 오르는 시대는 다시 오지 않기 때문에 집 사는 데 모든 자산을 다 쓰게 되면 거주하는 환경은 좋겠지만 당신의 삶의 질은 나빠질 수밖에 없다.
 
5성급 호텔처럼 사치스런 거주환경은 몇 년에 한 번 가는 여행에서나 누리는 법이다. 평생을 자신의 수입보다 비싼 집에서 살게 되면 그 삶이 과연 온전해질 수 있을까? 여름 내내 호사스런 삶을 누린 배짱이가 겨울이 왔을 때 어떤 지경이 됐는지를 곰곰이 생각해봐야 한다.